от admin 
После 11 повышений ставок большинство банкиров и экономистов сходятся во мнении, что ФРС, скорее всего, снизит ставки на 25–100 базисных пунктов в 2024 году.
В 2024 году ожидается рост спроса на ипотечные кредиты среди покупателей недвижимости в ОАЭ, особенно среди конечных пользователей, поскольку процентные ставки могут снизиться на 100 базисных пунктов. Аналитики подчеркивают значительное влияние изменения ставок по ипотеке на стратегии покупателей на рынке недвижимости ОАЭ. Ожидается, что с учетом продолжающегося повышения арендной платы переход от аренды к владению недвижимостью станет востребованным вариантом для многих жителей ОАЭ в 2024 году. По данным ValuStrat, на рынке недвижимости Дубая в третьем квартале 2023 года доминировали операции без привлечения заемных средств: было совершено 8 238 ипотечных сделок по сравнению с 16 485 прямых сделок (без учета сделок покупки строящейся недвижимости).
Рынок недвижимости Абу-Даби представляет собой четкую картину, причем более существенную роль на нем играют ипотечные сделки. В течение того же периода в Абу-Даби было зарегистрировано 1247 ипотечных сделок, превысив 890 операций прямой купли-прдажи (исключая сделки со строящейся недвижимостью).
Большинство банкиров и экономистов ожидают снижения ставок Федеральной резервной системой США на 25–100 базисных пунктов в 2024 году после 11 решений по повышению ставок до этого. Поскольку дирхам привязан к доллару, ОАЭ согласовывают свою денежно-кредитную политику с ФРС.
Значительное влияние
Айман Юсеф, управляющий директор Coldwell Banker, подчеркнул, что более низкие ставки повышают спрос и способствуют увеличению продаж жилья, в то время как более высокие ставки могут снизить доступность и потенциально замедлить рынок.
Он отметил следующее: «Влияние более высоких процентных ставок в Дубае было ограниченным, учитывая, что почти половина рыночных транзакций связана с продажами на этапе строительства, где инвесторы обычно используют планы платежей, предоставляемые застройщиками».
Светлана Васильева, директор по продажам агентсва недвижимости Metropolitan Homes на вторичном рынке, признает существенное влияние изменения ставок по ипотечным кредитам на покупку недвижимости в ОАЭ, особенно для тех, кто собирается переехать.
Ожидается, что прогнозируемое снижение ставок по ипотечным кредитам на 1% заметно расширит круг потенциальных домовладельцев в ОАЭ. Эта повышенная доступность призвана привлечь конечных пользователей, которые раньше считали рынок менее доступным. В то же время это сокращение дает возможность инвесторам получить недорогие заимствования для краткосрочных проектов по другим потенциально высокодоходным вариантам, заявила Васильева.
Рахит Пант, генеральный директор Hedge & Sachs, согласился со своими коллегами, подчеркнув значительное влияние ставок по ипотечным кредитам на динамику приобретения недвижимости, так как они влияют и на доступность, и на спрос.
«Более высокие ставки по ипотечным кредитам напрямую коррелируют с увеличением ежемесячных платежей, что приводит к снижению доступности недвижимости. Это часто вынуждает покупателей искать меньшие по площади или менее привлекательные места. Более того, рост ставок снижает максимальную сумму кредита, на которую покупатели имеют право, создавая противодействие, которое может помешать некоторым покупателям, особенно тем, у кого более низкие доходы или меньший первоначальный взнос», — пояснил он.
Абу-Даби становится основным бенефициаром на рынке недвижимости
Аналитики ValuStrat прогнозируют, что ожидаемое снижение ставок по ипотечным кредитам в 2024 году может привести к увеличению числа покупателей, выбирающих ипотеку, а не операции за наличные. Этот сдвиг особенно примечателен, поскольку он может побудить арендаторов заняться изучением вопроса покупки собственного жилья, учитывая преобладающую тенденцию быстрого роста арендной платы по сравнению с капитальной стоимостью в Дубае. Тем не менее, рынок недвижимости Дубая по-прежнему характеризуется преимущественно операциями без привлечения ипотеки. Несмотря на то, что объем ипотечных сделок, как ожидается, увеличится, существенное изменение соотношения безипотечных к ипотечным сделкам маловероятно.
Аналитики ValuStrat предполагают, что процентные ставки могут оказывать более существенное влияние на сделки с недвижимостью в Абу-Даби по сравнению с преобладающей тенденцией к совершению сделок без ипотеки в Дубае. Арендаторы и конечные пользователи, скорее всего, станут основными бенефициарами этого потенциального изменения.
Аналитики ValuStrat ожидают, что снижение процентных ставок в следующем году может побудить людей, которые в настоящее время арендуют жилье, задуматься о переходе в домовладение. Эта тенденция согласуется с продолжающейся ситуацией, когда арендная плата растет быстрее, чем стоимость капитала, что потенциально делает варианты ипотеки более привлекательными, особенно для недвижимости в нижнем и среднем ценовом диапазоне.
По словам Светланы Васильевой, большинство покупателей, воспользовавшихся снижением ставок ипотечного кредитования, скорее всего, будут конечными пользователями, ищущими готовую к заселению недвижимость в ценовом диапазоне от 1 до 2,5 млн дирхамов.
Она подчеркивает, что конечные пользователи приобретают недвижимость, которая либо почти готова к передаче, либо готова к немедленному заселению.
Айман Юсеф заметил, что снижение процентных ставок создает более выгодную ситуацию для конечных пользователей, рассматривающих возможность приобретения жилья вместо аренды.
«Кроме того, для инвесторов прибыль становится более заманчивой, предоставляя возможность положительного кредитного плеча. Инвесторы потенциально могут покрывать ежемесячные взносы EMI за счет доходов от аренды, что повысит общую привлекательность инвестиций в недвижимость и улучшит общую прибыль», — пояснил он.
Юсеф ожидает повышенной активности среди тех, кто впервые покупает жилье с бюджетом до 3 миллионов дирхамов. Он также ожидает увеличения объемов финансирования зданий, принадлежащих отдельным лицам.
Новые тенденции на ипотечном рынке:
1. Технологические достижения в процессах подачи заявок:
Оптимизированные онлайн-платформы преобразовали заявки на ипотеку, сделав их быстрее и удобнее, а также сократили объем документации.
2. PropTech и решения на базе искусственного интеллекта:
Технологии, в том числе боты для оценки недвижимости и туры виртуальной реальности, влияют на решения по ипотеке, меняя способы поиска жилья покупателями.
3. Интеграция блокчейна:
Исследование блокчейна для безопасных и прозрачных ипотечных транзакций набирает обороты, обещая повышенную безопасность и эффективность.
4. Ипотека, соответствующая шариату:
Ипотечные кредиты, соответствующие требованиям шариата, отвечают потребностям большого мусульманского населения и соответствуют принципам исламского финансирования, обеспечивая этическую альтернативу обычным кредитам.
5. Инициативы для новых покупателей:
Появляются программы, облегчающие выход молодых специалистов на рынок недвижимости, предусматривающие более низкие первоначальные взносы и гибкие варианты погашения.
6. Устойчивое финансирование недвижимости:
Внедрение зеленой ипотеки и экологически чистых кредитов стимулирует инвестиции в энергоэффективные дома и устойчивое развитие.
7. Диверсификация кредиторов и продуктов:
Нетрадиционные кредиторы, особенно компании FinTech, бросают вызов устоявшимся банкам, предлагая конкурентоспособные ставки и инновационные продукты.
8. Платформы однорангового кредитования:
Платформы, связывающие заемщиков напрямую с инвесторами, набирают популярность, потенциально открывая новые возможности для финансирования.
9. Фокус на гибких вариантах погашения:
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой и более длительные сроки кредитования становятся все более распространенными, предоставляя заемщикам большую гибкость в управлении своими финансами.
10. Смягченные правила получения визы:
Упрощенные процедуры получения виз и разрешений на жительство для инвесторов привлекают иностранные инвестиции, особенно в сектор недвижимости, стимулируя рыночную активность.
11. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT):
Ожидается, что введение REIT повысит ликвидность и прозрачность рынка недвижимости, потенциально делая его более доступным для розничных инвесторов.
12. Доступное жилье:
Правительственные программы и инициативы, направленные на обеспечение доступного жилья для людей с низким и средним уровнем дохода, дополняют ландшафт рынка недвижимости.
